三道红线后,跑步买天河

作者:admin   发布时间:2022-12-04 13:57   浏览:
正文

别了,三道红线

针对我国房企融资的三道红线,选择在楼市下行、逼近触底、抗疫转型但尚未开始的日子—— 11 月 29 日由证监会宣布松绑,是可以理解的。

自 2020 年 8 月开始执行的房企三道红线政策,限制了部分房企的无序扩张,解除了我国房地产市场灰犀牛 " 风险。

现在新发的房地产信贷、债券、股权政策三支箭,并不是 " 拨乱反正 ",目的是在帮助示范性房企们 " 打扫战场 ",并购、纾困、保交付。

从这个角度看,这是一场「完美的供给侧改革」。

何去何从?

三道红线之后楼市何去何从,我在 7 月份的这篇文章中已经有了明确的表述:

不只是因为这些城市的投资价值丧失,更多的是曾经的天量供应已经冲破了极限,在少子老龄化的未来,连居住价值都缺乏。

同样,不要觉得一线城市就稳妥。

这两年的房地产走势已经很明确的说明,一线城市里楼龄久、户型老、人居环境差的老旧房产,投资价值已经走到了尽头,居住价值随着新区的快速发展,也在逐步降低。

而未来一线城市的地段好、楼龄新、户型佳、配套全的优质房产,价格不但不会一蹶不振,反而会进入到相当长一段的稳定价值增长周期之中。

在这个 " 疫情 " 的窗口期尾巴上,尽早完成购入、置换优质房产。或是普通人的最佳上车时机。

天河再无刚需

以天河区为例看。

广州第四次土拍即将落槌,天河有两块地,一块是梅花铝厂,另一块则是位于广园路北侧石牌站附近的中铁物流园地块。

中铁物流园这块地面积大,建面约 20.87w 平米,单价高,起拍楼面价 4.58w 元每平米,算上配建,楼面价估计要超 5w 元。

如无意外,它将会进入到广州历史地价 TOP10 的行列。

看到这张排行表,应该思考两个问题:

1. 有 5 块高价地都是在 2021 年三季度之后产生的,彼时楼市正处在下行阶段;

2. 这么高的地价,建出来的几乎都不是刚需型产品。

第一个问题,或许标志着开发商开始看好 16-24 个月之后的楼市;

第二个问题,答案更简单:核心区再无刚需。

单价这么高的情况下,做大面积的产品直接触达预算更高的改善型群体,这种生意更好做。

刚需群体的需求更复杂、要求更多,需要的是 " 水桶型产品 ";

改善型客户,对于自身需求更明确,需要的是 " 长板型产品 "。

很明显,水桶型产品更难做。

可以这么说,天河,未来的新楼盘,几乎都是改善型的产品,遇到 " 水桶型 " 的中小户型,真的是且买且珍惜。

以后没有了,以后没有了,以后没有了,重要的事情说三遍。

天河壹品

但现在还有。

就是天河壹品,就在中铁物流园地块东侧不远处。

天河壹品可以说是自 2021 年开盘以来,我一直比较看好的一个项目。

目前价格 470w 起,北向单价低,南向单价高。

高,只是相对的,低,那是真的低。

目前天河的这几个即将入市的一手:

燕塘项目、金融城项目,吹风价都是 10w+,以及第四次集中供地的梅花铝厂和中铁物流园地块,也得奔这个价格去。

就算再低,能低到六七万吗?

不可能啊。

这么看天河壹品还贵吗?

如果你还觉的有点贵,那可以看一下这两张相片:

这张是天河壹品门口的商业地块,正修建的如火如荼。

东侧的商业地块,也正修建的如火如荼。(实拍 + 效果图)

可以说,天河智谷是天河区目前发展最快,潜力兑现最快的板块。

房屋上涨的本质逻辑,就是随着时间而逐步兑现的商业、交通等配套。

智谷的发展预期最稳,兑现速度最快。

天河壹品可以说是天河现在为数不多的水桶型产品:

从产品的角度看,天河壹品的这一套瑞士军刀式户型,凭着高赠送率和得房率,一直是王者一般的存在。

都说了水桶户型难做,从上到下要满足各种需求。

有商业、有山景、有私密性,以及是因为限高而设计的中低层小洋房,这些都是市区难得的资源。

天河壹品的这份答卷交的很优秀。

目前天河壹品在售的是 15-18#,以及 20、21#,这六栋,所剩货量不多,再加推的话,就基本清盘了。

目前在售的面积段为 70-140 平米。

最小的 70 方的户型,第三间房都堪用,就问同价位还能选哪?通过车陂路北延段,可以快速通达智慧城、金融城,车被隧道贯通后去琶洲也非常近,我有好几个年轻的互联网行业员工粉丝,都买了这个户型。

北向 84-87 的北向户型,性价比高且实用,据说是最受欢迎的产品。

我个人比较喜欢这个南北通透的夹户,单价只比北向略贵一点,但却多了横厅、南北对流,总价也很合理。

纯南向户型有两个,面积稍小的是这个 96 方的产品,大面积则是 120 方左右,户型结构相似。

南向毫无疑问是比北向要好,贵点买,卖的也贵。南北向最大的区别在于,未来二手楼市上,北向的放盘量远超南向放盘量,即使价格明显贵,南向二手房去化也会更快。

中大户型

天河壹品的大户型就不值得买了?

天河壹品 140 方实拍图

答案是:No。

如果预算充足,140 方和 126 方的中大户型,非常值得推荐。

我有一个观点,一个好的片区或小区,区内置换的需求是非常大的,小换大,三房换四房,四房换五房。

放眼整个天河,5+1 房 3 卫双主套,且只有 140 方面积,目前应该只有天河壹品的这 5 条梯腿,加起来 60 多套房子。

真稀缺货。

天河壹品 140-142 户型

已经售罄的金地峯睿 142 方是 4+1 房 2 卫,少一个主套卫生间。

金地峯睿 142 户型

旁边二手天健上城的五房,则要去到 166 平米,还有一些是双房产证。

像天河壹品这种精品的紧凑型中大户型,全广州都极少,未来一定是稀缺资源。

122-126 房的 4+1 房 3 卫产品,亮点是五个功能空间,加双主套和三个卫生间。

天河壹品 122-126 户型

这个面积,旁边的二手房阳华国花苑和天健上城只能做到三房两卫,金地峯睿也是少一个卫生间。

从天河壹品整体的产品分布看,面积、使用率、房间数量、都迎合了从刚需到改善型客户的需求,搭配合理。

商业、教育、交通等外部条件,也是尽量拉满,堪称天河目前在售最佳水桶型产品,单价、总价都在合理的范围内。

以及,天河壹品一期,提前一年收楼了:

提前收楼主要还是看实力。

我觉得,天河壹品的提前一年交付,对于广州楼市来说,堪称一剂强心针,市场并不是全是乌云,总有人做乌云背后的那缕阳光,给人带来希望。

最后再聊几句心里话。

广州疫情管理转型,已经三天了,一切开始走向正轨。

这座城市充满了韧性,像弹簧,压抑许久之后,势必会有一个强势反弹。

先期 M2 连续数月增长,处于高位,以及地产三支箭带来的融资渠道通畅,信心和市场都会逐步重塑。

经历疫情的考验之后,天河再次确认了广州市经济心脏的地位,以目前比较实惠价格购买天河优质的资产,可以说是楼市最优的选择。

像天河壹品这种瑞士军刀型的全面产品,产品力强,价格实惠,卖完后真的可能就没了。

如有购房需求,可以咨询我们:

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